¿Alquilar o invertir en un fondo? Calcula la rentabilidad de tu casa

​La inversión en vivienda ha sido tradicionalmente la forma de ahorro más arraigada entre la población española. El 80% de los ciudadanos de nuestro país es propietario de vivienda, por encima del 70% que se registra, de media, en la Unión Europea. Y aunque el estallido de la burbuja inmobiliaria y la posterior crisis económica modificase este paradigma, lo cierto es que, todavía a día de hoy, el ladrillo es el principal activo en el que invierten las familias españolas.

En algunos casos, sin embargo, esta inversión se explica únicamente por el hecho de que, aparentemente, el inmobiliario es el activo más rentable que existe, teniendo en cuenta que el riesgo de que el valor de la vivienda baje era, a priori, muy poco probable. Este es, posiblemente, el principal motivo por el que las familias españolas se endeudaban para comprar este activo. La vivienda nunca baja, se decía, lo que acababa siendo una perita en dulce para todos aquellos que soñaban con tener una vivienda en propiedad.

Sin embargo, la crisis económica puso de manifiesto que los pisos también pueden bajar, lo que hizo que muchas personas se lo pensasen mejor antes de invertir en el inmobiliario, y se decantaron por otros productos diferentes, como los fondos de inversión. Entonces, ¿qué es mejor? ¿Invertir en vivienda o a través de un fondo? No existe una respuesta única a esta pregunta, pues todo depende de la rentabilidad de cada instrumento. Pero, ¿cómo se comparan? ¿Qué prefieren los inversores?

Rentabilidad del alquiler y aumento del valor de la vivienda

Existen dos elementos fundamentales a la hora de calcular la rentabilidad por nuestra vivienda, siempre y cuando esta no se utilice como vivienda habitual: el aumento del valor de la vivienda y la rentabilidad por el alquiler. 

El aumento del valor de la vivienda se calcula como la diferencia entre un hipotético precio de venta y el precio de la compra medido en términos porcentuales. Si, por ejemplo, hemos comprado una vivienda por 250.000 euros y su valor actual es de 300.000, la rentabilidad bruta por la vivienda en el momento de la venta sería del 20% ((300.000 - 250.000) / 250.000) x 100). 

El segundo de ellos es la rentabilidad del alquiler, que se calcula como el cociente entre los ingresos anuales por el alquiler y el precio de compra, y también se mide en términos porcentuales.  Así, por ejemplo, una vivienda que se alquile por 900 euros al mes (10.800 euros al año) cuyo valor en el momento de la compra sea de 250.000 euros, se dice que ofrece una rentabilidad bruta anual del 4,3% ((10.800 / 250.000) x 100 = 4,3%).

En cualquiera de los dos casos, habría que restar los impuestos correspondientes para calcular el rendimiento neto. En el caso de la venta del inmueble, los impuestos no se pagan hasta el momento en que se produzca la venta (excepto algunos pagaderos anualmente como el IBI), mientras que en el caso de alquiler hay que integrarlo en la base imponible del IRPF del ejercicio que corresponda. 

¿Qué conceptos equivalentes tenemos en un fondo de inversión o una acción?

A la hora de realizar comparaciones entre la rentabilidad de una vivienda y la de un fondo de inversión, es necesario realizarlas utilizando para ello elementos homogéneos. 

Así, por ejemplo, la rentabilidad por el aumento del valor de la vivienda se puede comparar con el aumento del precio de una acción o el aumento de la participación del fondo de inversión, también en términos brutos, pues los impuestos a pagar son diferentes en cada caso.

En el caso del alquiler, dado que se trata de una renta anual por la propiedad del inmueble, podemos hacer la equivalencia entre esta renta y los dividendos, especialmente si lo comparamos con empresas cotizadas que distribuyen dividendo a cuenta de forma periódica. De esta manera, podemos comparar la rentabilidad por el alquiler con la rentabilidad por dividendo. 

Ambos rendimientos, tanto el alquiler como el dividendo, tributan por IRPF si se reciben en efectivo, aunque existen muchos fondos de inversión que reinvierten el importe del dividendo dentro del fondo, lo que en la práctica hace que crezca el valor de las participaciones del fondo, que está exento del pago de IRPF y, además, aprovecha el potencial del interés compuesto.

Evidentemente, a priori no vamos a conocer cuál es el aumento del valor de la vivienda ni el aumento del valor de otros activos. Por esta razón, a la hora de efectuar comparaciones, conviene utilizar tanto la rentabilidad por el alquiler como la rentabilidad por dividendo de cada uno de ellos, pues es la medida que nos indica cuál de los dos es más rentable.

Las diferencias entre la inversión en vivienda y en fondos

Ahora bien, aunque existen similitudes entre la inversión en vivienda y la inversión en otros instrumentos como los fondos de inversión, también existen diferencias notables entre una y otra. Las más relevantes son las siguientes:

• Impuestos de adquisición de vivienda: son impuestos que en la compra de un fondo de inversión no existen, que no son recuperables y que reducirían la rentabilidad de la inversión en vivienda.

• En caso de adquirir vivienda nueva: 10% de IVA sobre el coste de adquisición + actos jurídicos documentados (entre un 0.5% y un 1.5% sobre el  precio de venta y depende de la comunidad autónoma)

• En caso de adquirir vivienda de segunda mano: impuesto de transmisiones patrimoniales (entre un 6% y un 10% sobre el precio de venta dependiendo de la comunidad autónoma) +actos jurídicos documentados.

• Impuestos que han de pagarse sobre la propiedad de la vivienda: cuando tenemos una vivienda en propiedad, hay una serie de impuestos que hay que asumir, tanto si no está alquilada aún como si ya la tenemos alquilada. En el primer caso, habrá que imputar un 1,1% o un 2% sobre el valor catastral en la declaración de la renta y, en el segundo, habrá que declarar los ingresos obtenidos por ese alquiler como un rendimiento del capital inmobiliario (descontando los gastos deducibles).

• Coste de mantenimiento de la vivienda que reducen la rentabilidad: pago de comunidad, derramas del edificio, seguros de hogar, y mantenimiento de desperfectos que pueda provocar el inquilino, entre otras. 

• La vivienda tiene mucha menos liquidez que los fondos de inversión, pues no es fácil liquidarla rápidamente sin sufrir pérdidas. Las participaciones de los fondos, en cambio, pueden venderse en el mercado y ejecutar su venta en cuestión de muy pocos días hábiles lo que, en la práctica, les confiere bastante liquidez.

• Riesgo de impago por parte del inquilino en el caso del alquiler, que pueden provocar que, durante un tiempo, no se pueda utilizar como inversión.​